Beda SHM, HGB, dan Strata Title: Mana yang Paling Aman Saat Beli Properti?

Sebelum membayar tanda jadi, hal pertama yang perlu dicek adalah jenis sertifikat properti. Sertifikat menentukan seberapa kuat hak Anda, berapa lama hak itu berlaku, dan seberapa mudah properti dijadikan jaminan KPR.

1. SHM (Sertifikat Hak Milik)

SHM adalah hak terkuat dan terpenuh atas tanah di Indonesia.

• Berlaku tanpa batas waktu dan dapat diwariskan.
• Hanya bisa dimiliki Warga Negara Indonesia.
• Paling mudah diterima bank sebagai jaminan KPR.

Rumah tapak dan tanah kavling idealnya sudah bersertifikat SHM.

2. HGB (Hak Guna Bangunan)

HGB memberi hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri — misalnya tanah negara atau tanah pengelolaan pengembang.

• Berlaku dalam jangka waktu tertentu, lalu dapat diperpanjang dan diperbarui.
• Banyak dipakai di perumahan baru dari developer dan di ruko.
• HGB di atas tanah negara untuk rumah tinggal umumnya bisa ditingkatkan menjadi SHM lewat Kantor Pertanahan (BPN).

Perhatikan sisa masa berlaku HGB. Jika tinggal sedikit, tanyakan biaya dan proses perpanjangannya sebelum membeli.

3. Strata Title (SHMSRS)

Strata Title atau Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun dipakai untuk apartemen dan rumah susun.

• Anda memiliki unit secara pribadi, plus bagian bersama (lobi, lift, tanah bersama) secara proporsional.
• Status hak atas tanah bersamanya mengikuti tanah tempat gedung berdiri (sering kali HGB), jadi cek juga masa berlakunya.

Dokumen lain yang sering ditemui

• AJB (Akta Jual Beli): bukti transaksi jual beli di hadapan PPAT, bukan sertifikat. Pastikan AJB dilanjutkan dengan balik nama sertifikat.
• Girik / Petok D: bukti pembayaran pajak tanah lama, bukan bukti kepemilikan yang kuat. Perlu proses pendaftaran ke BPN agar terbit sertifikat.
• PPJB: perjanjian pengikatan jual beli, biasanya untuk rumah inden dari developer sebelum sertifikat pecah.

Checklist sebelum membayar

1. Minta fotokopi sertifikat dan cocokkan nama pemilik dengan KTP penjual.
2. Lakukan cek sertifikat di BPN melalui notaris/PPAT untuk memastikan tidak sedang diblokir, dijaminkan, atau bersengketa.
3. Cocokkan luas dan batas tanah di sertifikat dengan kondisi di lapangan.
4. Periksa PBB beberapa tahun terakhir sudah lunas.
5. Untuk properti dari developer, tanyakan status sertifikat induk dan jadwal pemecahan.

Di Bursa Properti, jenis sertifikat dicantumkan di setiap iklan. Gunakan filter Sertifikat saat mencari, dan tanyakan dokumen lengkap kepada agen sebelum survei.